【税法(Ⅱ)】税务师第五章房产税高频考点：计税依据和应纳税额的计算
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计税依据和应纳税额的计算
一、计税依据
按房产余值计税和按租金收入计税两种。
(一)从租计征(租金计税)：
应纳税额=租金收入×适用税率 12%
一次收取多年租金多税种差异：
1.企业所得税：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
2.印花税在书立时一次性缴纳。
3.房产税按年计算、分期缴纳。
(二)从价计征(余值计税)：
应纳税额=房产计税余值×适用税率 1.2%
=应税房产原值×(1-扣除比例 10%～30%)×适用税率 1.2%
1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。
2.房产原值指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋确定房产原值，按规定计征房产税。
3.房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值;电灯网、照明线从进线盒联结管起，计算原值。
4.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
5.更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。
6.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等征收房产税。
7.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
8.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
(三)两种计税方法的适用范围
1.经营自用房屋—从价计征;出租房屋—从租计征。
2.产权出典的房产，由承典人按余值缴纳房产税。
3.投资联营房产的计税依据。
(1)以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;
(2)以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，按租金收入计算缴纳房产税。
4.融资租赁房产的计税依据
(1)融资租赁合同约定开始日的次月起依据房产余值计算征收;
(2)未约定开始日的，自合同签订的次月起计算缴纳。
5.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据
(1)由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税;
(2)自营的，依照房产原值减除 10%-30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值;
(3)出租的，依照租金计征。
二、应纳税额的计算
(一)地上建筑物
从价计征：年应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
从租计征：应纳税额=租金收入×12%
个人出租住房，不区分用途，税率 4%。
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
(二)独立地下建筑物
1.工业用房产
房屋原价的 50～60%作为应税房产原值
应纳房产税的税额=应税房产原值×(1-原值减除比例)×1.2%
2.商业和其他用房产
房屋原价的 70～80%作为应税房产原值
应纳房产税的税额=应税房产原值×(1-原值减除比例)×1.2%
3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
4.地下建筑物的原价折算为房产原值的比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和税务部门在幅度内自行确定。
