【税法(Ⅰ)】税务师高频考点：‌房地产开发企业土地增值税的清算

‌房地产开发企业土地增值税的清算

1.清算的情形：

(1)应进行清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

③直接转让土地使用权的。

(2)可要求清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85％以上，或该比例虽未超过 85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

②取得销售(预售)许可证满 3 年仍未销售完毕的。

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

④省税务机关规定的其他情况。

2.清算收入确认：

(1)一般销售收入：

①清算时已全额开具商品房销售发票的，按发票金额确认收入;未开或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

②合同面积与实测面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计税时予以调整。

③应税收入=营改增前转让收入+营改增后不含增值税收入

(2)视同销售收入：

房企将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3.公共设施处理：

房企开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用;

4.清算后：

(1)纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

(2)清算后转让的扣除项目金额＝转让面积×单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积